Aufzugskosten auch für Erdgeschossmieter - neue BGH Entscheidung vom 20.9.2006

Rechtsanwalt Karl-Heinz Steffens (openPR) - Der VIII. Senat des BGH hat entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten des Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Bisher war es strittig, ob ein Mieter im Erdgeschoss in die Kostenumlage für den Aufzug einzubeziehen ist. Nach der einen Meinung handelt es sich um Gemeinschaftskosten, die bei einer entsprechenden Vereinbarung von diesem Mieter zu tragen sind ( LG Augsburg WM 2003, 270; LG Berlin GE 1995, 567; LG Berlin GE 1994, 795). Demgegenüber wird die Ansicht vertreten, dass die Kostenumlage auf den Erdgeschossmieter unzulässig sei, wenn er von dem Aufzug keinen Nutzen habe (LG Berlin MM 2002, 333; AG Augsburg ZMR 2002, 827). Von einem Nutzen sei bereits dann auszugehen, wenn der Mieter mit dem Aufzug in den keller, die Tiefgarage oder eine mitvermietete Dachbodenkammer gelangen könne (LG Braunschweig WM 1990, 558).

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Senat des BGH hat entschieden, dass solche Vereinbarungen auch formularmäßig mit einem Erdgeschossmieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ( § 307 Abs.1 Satz 1 BGB). Der BGH hat es maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraummietrechtlichen Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamtwohnfläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdgeschossmieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Eine nach der tatsächlichen Nutzung differenzierte Umlage der Kosten auf die Mieter ist vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unübersichtlichkeit in der Abrechnung zur Folge. Deshalb kann der generalisierende Maßstab angewandt werden, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Dies entspricht auch dem Gesetzgeber, der mit § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte.

Bei anstehenden Betriebskostenabrechnungen ergeben sich hiermit völlig neue Abrechnungsansätze. Es treten auch bei vielen Hochhäusern, in denen Haltepunkte für den Aufzug nur in bestimmten Stockwerken liegen neue Betriebskosten für Mieter in Stockwerken, die nicht vom Aufzug erreicht werden. Die BGH Entscheidung bingt auf der anderen Seite jedoch Klarheit für die Abrechungen der Betriebskosten.

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Die Rechtsanwaltskanzlei Steffens ist in im Bereich der Betriebskosten bei Aufzugsanlagen und bei Wartungsverträgen von Aufzügen tätig. Es ist dazu ein Fachbuch in der Bearbeitung.

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